报告：随着时间的推移，磨损会使租金降低

　　破旧的窗帘、过时的地毯、磨损的墙壁——这些都是许多租客为了节省租金而能容忍的。

　　e61研究所的研究发现，当有相当数量的新房进入市场时，现有的私人租金会变得更便宜，这挑战了新市场价住房对提高住房负担能力几乎没有作用的观点。

　　这家无党派经济智库的数据显示，在10年的时间里，随着租赁房产的老化，它们的平均价格下降了3.6%。

　　这是由于一种被称为“过滤”的过程，租赁物业通常会因为磨损而吸引较低的租金。

　　在新开发水平较高的地区，租金下跌更为明显。

　　在悉尼西郊的帕拉马塔(Parramatta)，一个新建了许多房屋的地区，在2010年代，租金下降了近11%。

　　在新建筑最少的地区，过滤效果更弱，甚至根本不存在。

　　在悉尼的北部海滩，几乎没有新建房屋，同期租金上涨了3%。

　　政府试图控制不断变化的房地产特征、位于市中心的房屋价格上涨更快的趋势以及对租赁市场的其他影响。

　　这项研究出现在全国住房负担能力辩论的关键时刻，租金飙升，政治分歧在于政策的解决。

　　e61研究所研究经理尼克·加文说，这项研究汇集了两派思想——支持增加总体住房供应以降低住房成本，支持公共住房的人则专注于帮助最低收入家庭。

　　他说:“虽然有些人反对不直接针对低收入家庭的新开发项目，但我们的研究表明，随着时间的推移，建造新的市价租金实际上会让大多数租房者受益。”

　　加文博士说，建造更多的市价住房应该被视为对低收入家庭的政策干预的一种补充，而不是替代，比如租金援助和社会住房。

　　这是因为最便宜的租金——不像高档或中等价位的房子——通常会随着时间的推移变得更贵，价格过低和装修被认为是可能的原因。

　　加文博士说:“考虑到租金随年龄增长而下降的总体估计速度，以及收入分布底部的租金不随年龄增长而下降的事实，市场价格供应似乎无法完全取代针对低收入者的干预措施。”

　　“相反，市场价格的供应减轻了这些目标政策的负担，因为它让收入分配的其他部分产生了负担能力。”