今年春季，美国房地产市场进一步下滑这对购房者和卖家来说意味着什么呢？

　　

　　

　　亚历克斯·维加，美联社商业撰稿人

　　洛杉矶(美联社)——在经历了令人失望的春季和令人悲观的夏季和秋季之后，房地产市场几乎没有迹象显示出摆脱三年低迷的迹象。

　　购房者在进入2024年时乐观地认为，抵押贷款利率在去年年底下降后将进一步放缓。但这些希望消退，因强于预期的通胀和经济数据给美联储可能降息的时机蒙上阴影。

　　到今年4月，30年期住房贷款的平均利率自去年11月以来首次超过7%。这一点，再加上创纪录的房价，迫使许多想买房的人暂停了买房计划，有些人甚至无限期地推迟了。

　　经济学家预计，到今年年底，抵押贷款利率将会温和下降。但利率的小幅下降可能不足以吸引购房者，并说服房主现在是出售的好时机。

　　以下是今年迄今为止房地产市场走势背后的主要趋势，以及购房者和卖家在2024年下半年的预期:

　　平均而言，一年中售出的房屋中有三分之一以上是在3月至6月期间购买的。这是众所周知的春季购房季节，近年来一直令人沮丧。

　　2022年和2023年3月至6月期间，美国二手房销售较上年同期下降。今年3月、4月和5月的销量都有所下降，而且有迹象表明，6月的销量也出现了回落。

　　春季销售疲软反映了许多购房者面临的负担能力挑战:30年期抵押贷款的平均利率接近7%;待售房屋的供应量处于历史低位;房价也创历史新高。

　　根据抵押贷款买家房地美(Freddie Mac)的数据，30年期抵押贷款的平均利率为6.95%，是2021年7月初的两倍多。

　　抵押贷款利率受到几个因素的影响，包括债券市场对美联储利率政策的反应，以及10年期美国国债收益率的走势。贷款机构将10年期美国国债收益率作为房屋贷款定价的参考指标。

　　在一些经济数据显示经济增长放缓后，10年期美国国债收益率近期大部分时间都在下跌，这可能有助于抑制通胀压力，并说服美联储开始将主要利率从20多年来的最高水平下调。10年期美国国债收益率曾在4月底突破4.7%。

　　美联储官员6月份说，近几个月来，通胀率已接近2%的目标水平，并暗示他们预计今年将下调基准利率一次。

　　即便如此，经济学家预计30年期住房贷款的平均利率仍将保持在6%以上。

　　购房者的另一个障碍是市场上的房屋库存处于历史低位。

　　好消息是:5月底市场上的房屋数量是自2022年8月以来最多的，这一趋势对今年夏天的购房者来说是个好兆头。坏消息是:全国可供出售的房屋供应量仍远低于疫情前的水平。

　　在新冠疫情爆发之前，美国各地的待售房屋供应紧张，原因是十多年来新房建设低于平均水平，而且人口趋势导致房主持有房产的时间更长。

　　当前抵押贷款利率与三年前(3%)之间的巨大差距也使许多获得最低利率的房主不愿出售房屋，房地产专家将其称为“锁定”效应。

　　全美房地产经纪人协会(national Association of Realtors)的数据显示，5月份全国二手房销售价格中值较上年同期上涨5.8%，至419,300美元，创1999年以来的历史新高。与五年前相比也上涨了51%。

　　然而，价格上涨正在放缓。CoreLogic的房价指数显示，美国5月份房价较上年同期上涨4.9%，为去年10月以来的最小涨幅。房地产数据追踪机构预测，到明年5月，全国房价涨幅将放缓至3%。

　　CoreLogic的首席经济学家塞尔玛·赫普(Selma Hepp)表示:“今年春季抵押贷款利率的飙升导致购房者需求和房价双双放缓。”

　　随着越来越多的房屋在市场上停留更长时间，房价正在降温。佛罗里达州、德克萨斯州、佐治亚州和其他州近年来房屋建设加速的都会区，房价涨幅也有所放缓。

　　一些经济学家担心，如果抵押贷款利率小幅下降，而市场上的房屋库存没有大幅增加，实际上可能不利于购房者负担得起住房，因为这会刺激卖家提高要价。

　　Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示:“这让我有点担心，当利率真的下降时，房价会发生什么，因为我认为这将刺激需求，而不会真正刺激供应，至少在短期内是这样。”“这可能会导致价格大幅上涨。”

　　现在有能力买房的购房者应该从市场上更广泛的房屋选择中受益。

　　任何有能力支付全部现金的人可能也想在短期内购买。

　　Redfin的Fairweather表示:“房价一直在上涨，可能不会回落，所以如果你不等待房价回落，真的没有理由等待。”