牛津街（Oxford Street）的步行区可能会为伦敦西区（West End）的办公室铺平光明的道路

　　伦敦市长萨迪克·汗（Sadiq Khan）雄心勃勃的牛津街步行街改造计划引发了不同意见。

　　商业房地产入住率继续难以从疫情中反弹，再加上高利率环境，使该行业面临压力。然而，尽管如此，牛津街讲述了一个比人们通常描绘的黯淡景象更微妙的故事——这是伦敦房地产市场可以借鉴的。

　　主导伦敦西区（West End）的房地产行业，包括写字楼和零售业，面临着一条艰难的复苏之路。不管你喜欢还是讨厌，远程办公已经永久性地改变了传统的办公室设置，并影响了伦敦一些曾经最负盛名的建筑的入住率；而旅游业——2019年带来了超过150亿英镑——现在才恢复到大流行前的水平。

　　除此之外，该行业还出现了所谓的“债务到期墙”。在利率处于历史低位期间发放的大量贷款现在开始到期。在目前利率较高的情况下，再融资已成为商业业主和开发商面临的严峻挑战，尤其是在传统银行变得更加谨慎的情况下。在某些情况下，在租户需求减少的情况下，业主不得不寻找利率更高、条款更严格的替代贷款机构。

　　但牛津街是投资友好型小气候的一个例子，应该促使人们重新思考这些观念。

　　尽管商业需求不断变化，但伦敦西区的高品质办公空间仍然需求量很大。该地区新建写字楼的空置率非常低，仅为1.5%。另一方面，金丝雀码头（Canary Wharf）今年预计将面临16.6%的空置率（2025年有进一步上升的威胁），尽管它曾被视为伦敦写字楼市场的重地。

　　零售业似乎也在慢慢站稳脚跟。疫情期间客流量的减少加剧了网上购物日益增长的威胁，许多实体店品牌要么发展，要么死亡。然而，伦敦西区（West End）的零售地产估值现已企稳，其成功在很大程度上要归功于将实体店与在线平台相结合的全渠道零售。

　　成功适应的企业现在开始看到了好处，而蓬勃发展的零售业对办公地产有着很大的影响，因为理想的区域和设施吸引员工回到实体工作场所，为这两个房地产行业创造了一个自我维持的循环。

　　对于合适的投资者来说，变革带来的回报可能是巨大的。毕竟，长期以来，办公室一直被视为一种资产，在留住人才方面发挥着重要作用。那些较早将办公室现代化的公司在混合型工作环境中最有可能取得成功。许多领先的企业现在都呼吁恢复面对面的工作。虽然旧的、昂贵的办公楼可能难以保持竞争力，但专注于翻新和适应性再利用可以带来高回报。

　　商业开发商也在考虑如何将办公资产转移到混合用途或住宅房地产中，作为一种长期投资，这种投资可能带来持续的回报。将投资组合多样化，包括住宅租赁单元、零售或公共空间以及办公楼，可以分散风险，并投资于更广泛的社区。那些能够成功驾驭翻修办公大楼的复杂性——平衡成本、技术升级和碳排放——的人将在竞争激烈的市场中占有明显的优势。

　　振兴我们的房地产市场当然不是没有挑战。投资者必须驾驭不断变化的市场复杂性，从不断变化的技术需求到不断提高的监管要求，专业基金管理公司已经看到对这些服务的需求有所上升。然而，拟建的行人专用区为伦敦的写字楼市场提供了一个明确的教训：再生、适应性和接受变化的意愿可能会带来巨大的回报。

　　Tamas Mark是IQ-EQ不动产全球主管