房地产专家表示，政府的计划加剧了住房危机

　　

　　

　　澳大利亚最有经验的房地产投资人士之一表示，联邦和州政府最近提出的解决当前住房危机的举措只会让情况变得更糟。

　　赖德说，这些措施表明政府对国家房地产市场的实际运作方式没有真正的了解。

　　他严厉批评了昆士兰州、新南威尔士州和维多利亚州等州政府冻结租金，并向投资者收取额外费用和税收。

　　他说，这“无助于提供更多的出租物业，事实上，这将大大减少出租物业的数量。”

　　特里·赖德是谁?

　　特里?赖德(Terry Ryder)从事房地产投资已有40多年。

　　他写了四本关于房地产的书，出现在广播、电视和播客上，并定期为房地产杂志、杂志和网站撰写文章。

　　大约20年前，他创立了“热点”——一家面向房地产投资者的房地产数据分析公司。

　　最重要的是，特里·莱德对房地产投资了如指掌，所以当他说话的时候，值得一听。

　　特里的

　　在《澳大利亚房地产投资者》杂志最近的一篇社论中，特里·莱德(Terry Ryder)直言不讳:

　　他写道:“最近几周，我们公布了联邦预算、州和地区预算，其中没有一项措施涉及到高昂的建房和购房成本，也没有一项措施涉及到导致住房租金不断上涨的出租物业长期短缺问题。”

　　“然而，有许多措施直接或间接地使这些核心住房问题变得更糟。”

　　赖德指出，无论政府承诺在未来建造多少社会和公共住房，都没有任何措施来帮助私人房东，他们提供了绝大多数出租住房。

　　他表示:“目前还没有任何一项措施，向提供90%以上住房的人——私人父母投资者——提供鼓励或激励。”

　　“在新南威尔士州和维多利亚州政府的国家预算中，以及他们宣布的其他政策中，已经采取了一系列措施，增加了供应短缺产品的人的成本，特别是新的或增加的税收。”

　　莱德表示:“维多利亚州对住宅标准提出了新的要求，迫使业主花费5000至1万澳元进行升级，这加剧了问题。”

　　“因此，对许多投资者来说，持有房产在财务上已不再可行，因此他们正在出售房产，从而进一步减少了潜在的租赁资源。”

　　莱德引用的数据显示，仅在5月份，就有3000多名房地产投资者出售了他们在墨尔本的房产，而在整个维多利亚州，有近4000套出租房产挂牌出售。

　　他说，新南威尔士州也开始出现这种情况，“目前有数千套投资者拥有的房产挂牌出售。”

　　“新南威尔士州的国家预算包括大幅增加土地税，并对业主征收重大的紧急服务税负担，”莱德说，“而昆士兰州的预算引入了租房者救济计划，但没有增加出租物业的供应，也没有降低建造新房的成本。”

　　澳大利亚的低建设率——特别是在靠近cbd、公共交通和其他基础设施的“填充物”城市地区的大型公寓街区——被归咎于所谓的“邻避”地方议会，他们阻止开发或强加繁重的条件和额外的成本。

　　但特里·莱德表示，他们并不是罪魁祸首。

　　他说:“建造新房的高成本，无论是住宅、联排别墅还是公寓，在很大程度上(尽管不是全部)是由各级政府的征收造成的，包括地方议会，但尤其是州政府。”

　　“租金短缺是由于多年来政客们的劝阻和反对造成的招惹和打击投资者的积极性，他们也会这样做继续让0分租户的处境变得更糟正在实施的措施惩罚了投资者，加剧了短缺。”

　　

　　的外卖

　　特里?莱德(Terry Ryder)说得非常对，州政府尤其没有认识到，澳大利亚绝大部分的租赁供应是由私人“父母”投资者提供的。

　　事实上，正是他们在很长一段时间内未能建造足够的公共住房(公共住房是国家的责任)，才加剧了当前的住房危机。

　　Ray White的首席经济学家内里达·科尼斯比的研究表明，在1996年至2021年期间，“父母”房地产投资者提供了110万套出租房产。

　　在此期间，社区住房团体增加了4.1万套社会住房，而政府提供的公共住房实际上减少了5.3万套。

　　所以，在25年的时间里，当澳大利亚的人口增加了750万的时候，超过5万个为我们社会中最弱势群体提供的公共住房实际上消失了。

　　特里·赖德(Terry Ryder)也说对了，州政府对房地产投资者征收了各种各样的税，尽管我认为很难反对要求房东提供安全、冬暖夏凉的住房的法律，尤其是因为任何修缮或改善都是完全免税的。

　　所有这些州政府的税收和收费也必须保持正确的观点。

　　许多房产实际上可以抵扣租金收入的税款，而且最重要的是，对绝大多数澳大利亚人来说，正确的房地产投资仍然是积累财富的最简单方式。

　　对于收入中位数的澳大利亚人来说，获得房产融资相对容易。

　　银行会借给你比你购买股票或其他资产多得多的钱，增加你最重要的投资“杠杆”。

　　这是一种非常安全的投资方式。

　　澳大利亚房地产投资的税收待遇极具吸引力。

　　事实是，由于住房持续短缺，目前对住房的需求巨大，这一问题不会很快得到解决，根据特里·莱德的说法，州政府实际上正在加剧这一问题。

　　这意味着，如果你明智地投资于房地产，你将受益于强劲的资本和强劲的租金增长——平均而言，两者目前的增长速度都快于通货膨胀——加上所有的税收优惠。

　　正如我的商业伙伴Lianna Pan所说，“如果你的房地产价格将上涨10%-15%——由于潜在的严重住房短缺，这是有潜力的——它不会受到土地税小幅变化的影响。”

　　“你必须着眼于更大的前景，也就是说，‘这是一个基本面会上涨还是会下跌的投资房地产市场——它会表现得好还是不好?’”

　　如果答案是肯定的，这些都是小事情，不会对你的整体结果造成重大改变。”