200万纽约人的房租将上涨

　　

　　

　　1974年，艾哈迈德·谢拉兹(Ahmad Shirazi)和安·谢拉兹(Ann Shirazi)搬进了曼哈顿上西区(Upper West Side)一套租金稳定的公寓，尽管月租金275美元(约合人民币376元)，对于两间卧室来说，租金还是显得很高。

　　谢拉兹夫妇希望有孩子，并认为他们的逗留将是暂时的。近50年过去了，他们仍然住在这里，在这里养育了两个孩子，因为他们买得起房子。

　　谢拉兹一家的故事——84岁的艾哈迈德是一名退休的电影剪辑师，曾为电影《疤面煞星》和《浮华的篝火》工作过，还有78岁的安，曾为像亨利·本德尔这样的百货公司做插画师——反映了这座城市大约200万租客的经历，他们几乎占了这座城市总人口的四分之一。

　　随着纽约市成为全美最昂贵的城市之一，那些租金受到监管、且有租赁续期保证的公寓，为工薪阶层和中产阶级提供了一个喘息的机会:谢拉兹一家现在每月要支付1025美元(约合人民币1025元)的租金，而在他们那栋楼里，一套类似的单元租金超过5600美元(约合人民币5600元)，而且还没有稳定下来。

　　周三，纽约市大量的租金稳定型住房即将变得更贵一些，这些住房已成为纽约最重要的低成本住房来源之一。纽约市的一个委员会将让该市100万套租金稳定公寓的租金连续第二年上涨，理由是高通胀和业主的成本不断膨胀。

　　上个月，这个名为租金指导委员会(Rent Guidelines Board)的委员会进行了初步投票，支持一年租约的涨幅在2%到5%之间，两年租约的涨幅在4%到7%之间。

　　这将是埃里克·亚当斯(Eric Adams)市长任期内第二次允许稳定租金上涨。亚当斯任命了该委员会的成员，并对房东面临的困难表示同情。去年，该委员会投票决定，将租金稳定型房屋的一年租约租金上调3.25%，两年租约租金上调5%。

　　谢拉兹一家每月的退休金约为4500美元，他们说，他们会找到办法管理自己。他们和纽约市其他几位租房者——包括高收入者、在公寓里住了几十年的退休人士和新来者——说，房价的逐步上涨帮助他们在纽约市混乱无情的住房市场中找到了稳定。

　　但许多人也表示，这一时刻也反映了更深层次的东西:收入不高的人发现在纽约生活越来越难。

　　尽管纽约的生活成本很高，但没有其他美国城市拥有如此庞大的租金监管体系:超过100万套公寓——占租赁市场的一半，几乎占纽约市所有住房的30%——被1969年开始的这套体系所覆盖。

　　大多数租金稳定的房屋位于1974年以前建造的建筑物中。多年来，随着房东纷纷退出该计划，从更高的租金中获得更多收入，这一数字有所下降。

　　然而，根据在该市和州注册的单位统计，自2017年以来，总体数量有所增长，特别是随着许多新单位和修复单位的租金稳定，以换取税收减免或补贴。

　　虽然许多新公寓的租金更高，而且没有与租金稳定相关的收入限制，但该制度往往有利于低收入人群。根据2021年的一项城市调查，租金稳定公寓的家庭收入中位数为4.7万美元，而不受监管的私人公寓的家庭收入中位数为近6.3万美元。调查显示，稳定公寓的租金中值为1400美元，而不受监管的私人公寓的租金中值为1825美元。

　　社区服务协会(Community Service Society)的住房政策分析师塞缪尔·斯坦(Samuel Stein)说，纽约的“经济多样性是以租金稳定为前提的”。社区服务协会是一个为纽约低收入者发声的非营利组织。

　　但是现在，这个项目的未来不那么明朗了。

　　在左倾的州政治家于2019年通过租金法之后，业主们表示，他们感到被围困，无法使租赁稳定的公寓在经济上可行。一群纽约市的房东请求美国最高法院撤销这些规定，这一案件引起了包括美国商会(U.S. Chamber of Commerce)在内的各种商业团体的兴趣，他们渴望看到全国范围内的租金管制被废除或放松。

　　行业组织租金稳定协会(Rent Stabilization Association)的成员和沟通主管迈克尔·托普曼(Michael Tobman)表示，该制度迫使私人业主提供公共利益。

　　“他们有的只是不断上涨的成本，而房租指导委员会(Rent Guidelines Board)的涨价——这是迫切需要的，”他说。

　　市长为该委员会的做法进行了辩护，称这是保护夫妻店房东的一种方式，有时还指出，他自己就是一个小房东，尽管他曾呼吁该委员会避开最高的房价涨幅。

　　“我们不能让租户陷入付不起房租的境地，”他上个月说。

　　但许多租金稳定公寓楼的房东都是大公司。其中包括Cammeby’s、Lefrak、L&M Development等开发商，除了市场价单位外，每家公司的投资组合中都有数千套租金稳定的单位。记者要么拒绝置评，要么无法联系到这两家公司置评。

　　劳动力住房集团(Workforce Housing Group)的创始成员约翰·a·克罗蒂(John a . Crotty)表示，涨价是合理的，因为在前任市长比尔·德布拉西奥(Bill de Blasio)任期内，该小组基本上拒绝大幅涨价，这让房东陷入了困境。该集团的投资组合中有大约1500套租金稳定的住房。

　　“当你低于实际成本线，然后是一段恶性通胀时期，这有什么好处?”他说。“不管亚当斯增加多少，都是不够的。”

　　韦斯特贝斯艺术家住宅公司(Westbeth Artists Housing)的执行董事彼得·马登(Peter Madden)承认，业主面临着压力。该公司在西村拥有约383套公寓，其中绝大多数是租金稳定的。

　　但他也表示，租金稳定是“该市最大、最好的经济适用房计划”。

　　在韦斯特贝斯(Westbeth)，一套三居室的稳定住宅的租金从不到1000美元(约合人民币61,000元)到2300美元(约合人民币61,000元)不等，这里也得到了市政府的一些补贴。

　　“如果不是因为租金稳定，我不知道人们会怎么做，”马登说。

　　对于一些租户来说，租金稳定是一条生命线，尤其是在这座城市从疫情最严重的时期反弹，经历了近期记忆中最残酷的租金格局之一。

　　2021年的调查发现，三分之一的纽约市租户将其收入的一半以上用于租金。对他们来说，即将到来的增长将迫使他们在削减其他支出方面做出艰难的选择。

　　“对我来说，今年的房租上涨幅度大概是每个月多80美元，”65岁的陈仁平(音译)说。他自2004年以来一直住在唐人街，与人合租一套租金稳定的公寓。“如果我们不需要支付这80美元，我们会吃得更好，我们的生活会更好，我们的生活质量会提高。”

　　陈先生说，他每月的社保收入约为794美元。但他说，这套两居室公寓的一半租金是800美元，所以他在附近做维修工作，以补充收入。

　　安·谢拉兹(Ann Shirazi)表示，她对自己家庭即将到来的涨价感到不高兴。她还担心这座城市的未来。

　　“那是一个养育孩子的好地方，”她说。“在我看来，现在因为财富，一切都完全改变了。”

　　Mihir Zaveri报道纽约的住房。@mihirzaveri