现在永远都不是买房的好时机

　　今年早些时候，我带着我的狗、孩子和丈夫从旧金山搬到了纽约。我家租了一套公寓。一旦我们发现我们喜欢这里，想留下来，我们就想买个地方。

　　大约11分钟，然后意识到做其他事情会更好地利用我们的时间。布鲁克林有110万套住房。只有一打似乎符合我们的要求，并在市场上出售。所有的选择都太贵了。这还没有考虑到抵押贷款的巨额成本。

　　纽约在住房和其他许多方面都是一个极端的例子。但残酷的数学计算在全国范围内几乎是一样的。15年前的这个时候，房地产中介有220万套空置住房可供潜在买家购买。这个数字不断减少，现在只有73.2万人，尽管这个国家的人口增加了3000万。凯斯-席勒房价指数(Case-Shiller index)接近经通胀调整后的历史最高水平;全国各地的中产阶级家庭都买不起房子。农村地区的物价很贵。郊区很贵。城市生活成本高得离谱。哪里都不便宜。这在一定程度上要归功于抵押贷款利率。在过去的三年里，新房的月供增加了50%以上，30年期抵押贷款利率从不到3%攀升到近8%。

　　现在不是买房的好时机。但这个消息虽然糟糕，但似乎传达了一些希望:总有一天，情况会发生变化，这将再次成为买入的好时机。你只需要等待。我很遗憾地告诉你，这个坏消息比听起来还要糟糕。在很长一段时间内，这都不是买房的好时机。多久?我向一些房地产经济学家和房地产专家提出了这个问题。他们的反应?谁知道呢。十年。“也许到2030年，我们会开始看到一些缓解，”Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟(Daryl Fairweather)对我说，但她指出，2030年离我们太远了，她无法做出任何有根据的预测。

　　这个问题是双重的。我们的住房短缺问题由来已久。我们有一个冻结的房地产市场。后者正在使前者变得更糟，而事情的平衡和缓和将需要数年时间。

　　根本的问题是，这个国家没有足够的住房供人们购买，这是大衰退(Great Recession)后十多年来建筑不足的结果。房地美(Freddie Mac)估计，美国目前缺少380万套首套房;Realtor.com认为住房缺口在230万至650万套之间;全国房地产经纪人协会和罗森咨询公司的数据是550万。不管这个数字是多少，它都很大。住房短缺抬高了购房者和租房者的成本——在洛杉矶和纽约这样的大城市最为明显，但目前几乎所有地方都是如此。

　　进入大流行。当新冠疫情爆发时，美联储将利率降至零。这导致房屋销售大幅飙升，成交量达到房地产泡沫破裂以来的最高水平。购房者争相利用较低的抵押贷款利率。卖家争先恐后地从飞涨的价格中获利。(当然，许多卖家也是买家。人们在借贷成本较低的情况下更有可能换高或换低的房子。)人们搬家是为了利用雇主的新在家工作政策。

　　输入通货膨胀。由于需求充足(家庭正在消费他们的“刺激”)和供应受阻(与新冠肺炎相关的供应链问题导致从沙发到半导体等各种商品短缺)，所有商品的价格都在上涨。美联储(Federal Reserve)提高了利率，以给物价增长速度降温。这导致了抵押贷款利率的大幅上升和房屋销售的崩溃。潜在买家决定租房而不是买房。潜在的卖家决定留在原地不动，因为为什么要放弃3%的抵押贷款利率，而选择7%的抵押贷款利率呢?很少有房子进入市场，所以价格居高不下。

　　这就是目前市场所处的令人不安的平衡状态。没人卖，因为没人买。没人买，因为没人卖。没人卖得起。没人买得起。价格高;抵押贷款成本很高。租金也很高，而且没有大量的租赁库存。每个人都被困住了，付出了比他们想要的更多。

　　当美联储降低借贷成本时，事情应该会平静下来，对吗?错了。事情不会平静下来。“一旦抵押贷款利率下降，这将重新激活房地产市场，导致更多的需求。由于供应有限，这只会导致价格上涨，”费尔韦瑟告诉我。换句话说，数以百万计的潜在购房者将涌入市场，相互抬高价格，将较贫穷的购房者挤出市场。更多的房主将有动力出售，放弃3%的抵押贷款利率，以获得高于他们想象要价的报价。但没有人期待买方市场或类似市场的回归。

　　根本问题仍然是根本问题。住房短缺问题依然存在。高昂的借贷成本加剧了这种情况，因为很多开发商和房屋建筑商都是通过贷款来完成他们的项目。除非住房产量在较长一段时间内上升，除非供应相对于需求有更大的增长，否则情况不会好起来。他们不能。

　　许多州和市政当局在过去三年中通过了促进住房开发的法律——放宽分区限制，允许高层建筑靠近交通枢纽，并防止业主为了保护自己房屋的价值而停止开发。“他们可能会改变住房供应，”费尔韦瑟告诉我。但建造这些新单位需要时间，在此期间，对新房的需求也将持续增长。

　　一个家庭想买一个地方做什么?用现金购买，如果你碰巧足够有钱的话。(一项香蕉统计数据显示:今年春天，曼哈顿每三个购房者中就有两个是现金支付的。)如果你有足够的风险承受能力和财务空间，那么在你可以的时候购买并再融资。尽可能多地支付首付款，以减少抵押贷款成本。或者直接租。在接下来的十年里。直到永远。